Dagens bostadsmarknad är inte den lättaste – det har både säljare och köpare fått erfara på senare tid. En smart renovering kan emellertid påverka värdet och se till att du går med vinst. En tumregel är att renovera lätt och renovera rätt för att din lägenhetsförsäljning ska löna sig.
Du som är bostadsrättsinnehavare har ett ansvar för att din lägenhets inre vårdas och överses. Föreningen axlar ansvaret av fastighetens yttre och de allmänna delarna. En renovering kan ofta te sig som ett stort projekt som kräver en större kostnad. Dock finns det också smådetaljer som trissar upp värdet och som är prioriteringar innan du säljer. Du behöver således inte kosta på dig en totalrenovering, utan kan koncentrera dig på det väsentliga. I den här artikeln får du vidare hjälp med vad du ska tänka på. Syftet är inte bara att få en snygg och hemtrevlig bostad, utan också att värdet påverkas positivt.
Sälj med vinst – 4 värdefulla renoveringar
Det finns en rad faktorer som spelar in när du ska sälja din bostadsrätt. Vissa aspekter har du inte lika stor kontroll över medan andra påverkas helt och fullt av dig själv. En renovering kan komma att spela stor roll – speciellt om du äger en äldre lägenhet. I en nyare lägenhet så finns det dock andra detaljer som har betydelse när annonsen för försäljning ligger ute eller när visningen närmar sig.
- Fräscha upp kök och badrum
- Ut med det gamla – rensa bort onödiga ting i förråd, garage och skåp/garderober
- Invänta rätt säsonger (lägenhetsförsäljningar är dock mindre säsongsbetonade än förr)
- Använd rätt homestyling
Om vi istället helt koncentrerar oss på renoveringen, så finns det några saker som ligger till grund för att värdet på din bostad ska skjuta i höjden eller åtminstone öka. Oftast räcker det med lite mindre omfattande renoveringar i en lägenhet om man jämför med en villa eller ett hus. Många köpare som kanske investerar i en lägenhet i en äldre fastighet, tycker också om att sätta sin egen prägel på den. Har du då redan lagt ned tusentals och åter tusentals kronor på en topprenovering för att någon ska riva ut allt igen – ja, då skulle vem som helst bli smått irriterad.
Fokusera istället på dessa delar i renoveringen i den mån det går.
- Måla om ytskikten som väggar och tak (eller tapetsera väggarna)
- Slipa golven
- Ge ditt badrum en omgång
- Renovera ditt kök eller blås ut det och sätt in ett nytt
Måla om ytskikten och ge din lägenhet en färgboost
Ett av de enklaste, billigaste och roligaste momenten under en renovering, är ommålningen. Här inkluderar vi även tapetseringen som kan bli ett alternativ till väggmålning. Slitna väggar kan ge den vackraste lägenheten ett trist och sorgset intryck. Är väggarna dessutom fulla med spikhål och fläckar, så är det lätt hänt att en potentiell köpare vänder i dörren. I Sverige går oftast ljusare väggar hem men du kan självklart variera kulörer och måla en vägg i en färg och en annan vägg i en annan. Var dock noga med att inte göra för kraftiga utsvävningar i färgval. Lämna detta åt köparen. Välj istället en kulör som går hem hos de flesta så att vissa köpare inte ryggar baklänges på grund av storblommiga tapeter eller kolsvarta väggar. Undvik också att måla din lägenhet alltför vit. Här är trendiga färger som för tillfället uppskattas av den större massan.
- Svaga naturfärger i dimgrönt, beige, eller grånande pasteller
- Svagt rosa
- Brunt i många nyanser
- Väggar i två färger, delade på hälften
När det istället gäller taket så bör du alltid satsa på vita nyanser. Har du vackra stuckaturer i taken eller väggarna, så ta helst inte bort dem. Många tycker att de ger lägenheten en extra dos med charm. Måla dem istället i samma nyanser. Även lister, dörrar och karmar samt element bör målas om och rengöras. Många mäklare menar att priset på en bostadsrätt kan höjas med cirka 50 000 kronor tack vare nymålade väggar och tak.
Ta hand om basen i din lägenhet
– dina golv
Ett repigt och slitet golv är ingen booster för värdet på din bostad. Har du möjlighet bör du definitivt investera i att fräscha upp det. Detta kan du dessutom göra själv, vilket utgör en billigare kostnad. Ett fint trägolv bör absolut bevaras istället för att täcka det med heltäckningsmatta, plastmatta eller fuskparkett. Visserligen är ett parkettgolv populärt och heller inte så svårt att lägga. Ett slipat äldre trägolv är dock både fantastiskt att gå på och skänker en harmoni i lägenheten.
Att slipa golvet är ett mindre slitgöra och ett dammigt jobb, men resultatet blir oftast fantastiskt. Detta går att utföra med slipmaskin och brukar faktiskt inte ta mer än ett par dagar. Tala med dina grannar innan du sätter igång. Maskinen har en salig förmåga att väsnas.
Badrummet – i köparens blickfång
Även om vissa ”experter” ifrågasätter vikten av att ha ett renoverat badrum, så går det ändå inte att bortse från många köpares vilja att få ett så fint badrum som möjligt. Därmed är det klokt att investera i en badrumsrenovering, om än en okomplicerad sådan. Är ditt badrum rejält sunkigt så bör du satsa på en mer omfattande renovering. Gör det emellertid inte mer avancerat än det behöver vara. Det är inte säkert att din smak passar en framtida köpare. Satsa på neutrala färger och ett ljust badrum med ett kakel som inte står ut för mycket. Många köpare är också överens om att kakelplattor väger betydligt högre än våtrumsmatta, som ofta inte ger ett tilltalande estetiskt intryck.
Även mindre detaljer som slitna badkar eller tråkiga tvättställ kan pressa ned värdet en aning. Byt de saker som har gjort sitt och vars livslängd är avverkad. Huruvida det finns badkar eller en dusch brukar inte vara avgörande för en köpare, så installera det du tycker bäst om. Dock ska vi naturligtvis inte förbise det faktum att en jacuzzi drar till sig mycket uppmärksamhet – men det finns betydligt viktigare saker att investera i vid en lägenhetsrenovering.
Läs mer: Så renoverar du badrummet på bästa sätt
Fuktskador – en stor bov i dramat och en värdesänkare
Det som är viktigast med en badrumsrenovering är att det inte förekommer några fuktskador och att rören fungerar som de ska. Tvivlar du på rörens potential eller tycker du att vattnet rinner oerhört dåligt så bör du ta dit en rörmokare som kontrollerar funktionerna. Du bör även se över fukt och röta genom att syna alla skrymslen och vrår. Ta helst dit en fackman som undersöker saken.
Köket – rummet som toppar listorna gällande värdeökning
Köket är det område i hemmet där folk spenderar ofantligt mycket tid. Detta gör att en köksrenovering är självklar om du vill ge din lägenhet ett ökat marknadsvärde. Ett relativt modernt kök behöver inte totalrenoveras. Du kan således använda ganska enkla medel för att ge det nytt liv.
Daterar det emellertid från 70-talet så bör du byta ut det mesta, om inte allt. Att blåsa ut ett kök går att göra till stor del på egen hand, men installationer bör utföras av yrkeskunnig. En total köksrenovering kan kosta en slant, men det finns många kök i mellanklass/lågprisklass som är lika fina och praktiska som de lyxiga varianterna.
Tänk på att hålla köket i en neutral stil – välj inte ett alltför modernt eller alltför klassiskt kök. Välj hellre lite ljusare färger än mörkt, det drar till sig flest spekulanter. Har du redan ett bra och snyggt kök kan du bara piffa till det genom att måla köksluckor, investera i nya vitvaror eller fräscha till golvet. En totalrenovering av köket kan ge en värdeökning på cirka 70 000
– 100 000 kronor beroende på kök. En budgetrenovering av köket kan trissa upp priset cirka 50 000 kronor. Dock beror också allt på köparens smak och vad denne lägger vikt vid.
Läs mer: Hitta rätt stil till just ditt kök!
Underskatta inte vikten av styling
Du kanske rynkar på pannan och tycker att det låter som ett konstigt påstående att enbart styling av lägenheten kan ge ett bättre försäljningspris. Så är dock fallet! När spekulanter stiger in i din lägenhet så vill de vanligtvis känna och ta på allt som finns där. De öppnar luckor och skåp, drar ut lådor och synar allt från topp till tå. Därmed gör du rätt i att rensa ut i lådor och andra skrymslen så att köparna vet vad de får vid ett eventuellt köp.
Du vill också att en spekulant direkt får en hemtrevlig känsla när denne stiger in i din privata sfär. Därför bör du lägga stor vikt vid detaljer och ljussättning. Investera i lampor med fint ljussken, pryd fönsterblecken med blommor och plantor (till en viss grad) och gör ditt hem ombonat. Detsamma gäller när du tar fotografier för att sätta ut en annons på en mäklarbyrå. Hur du presenterar din lägenhet kan vara avgörande för om priset också blir fördelaktigt. Undvik alltför mönstrade gardiner, mattor med mera då detta kan ge ett plottrigt intryck. Din personliga smak och stil kan du återgå till när visningarna är över.
Bygg balkong och säkra värdet
Som ett femte alternativ till en värdeökning på bostaden, kommer balkongen som vi sätter som en parentes. Vi vet, att bygga en balkong kräver tillstånd och kan resultera i en häftig diskussion mellan bostadsrättsföreningen, de boende och inte minst kommunen. Dock är en balkong en av de säkraste investeringarna för att sälja din lägenhet med vinst. Det kan öka värdet på upp till 300 000 kronor.
Oftast är det lite enklare att skaffa byggnadstillstånd för balkonger på lägenhetens gårdssida än den sida som vätter mot gatan. Många köpare i en storstad föredrar dock detta eftersom det innebär mindre buller. Å andra sidan kan balkongen då få mindre besök av solen.
Om du funderar på att bygga en balkong, så är detta vägen du ska ta för att få din vilja fram.
- Tala med andra grannar – ju fler ni är med samma idé desto lättare brukar det vara
- Ta upp ämnet med bostadsrättsföreningens styrelse eller skriv en motion till föreningens årsstämma, eftersom det är den som har sista ordet
- Tillsammans söker ni tillstånd av kommunen för att sedan skriva avtal
Dessa steg leder inte alltid fram till att balkongerna kommer upp på fasaderna, eftersom det kan finnas trilskande medlemmar eller en detaljplan som ödelägger projektet. Ge emellertid inte upp i första taget då en balkong brukar ge dig tillbaka alla pengarna med relativt stor marginal.
Låt värdesätta din lägenhet och se till att få den besiktigad
Om du vill vara på den säkra sidan och ha bostadens marknadsvärde svart på vitt, så ska du ta hjälp av en mäklare. För att slippa problem som dolda fel kan du också anlita en besiktningsman trots att det främst ligger i köparens intresse. En besiktningsman kostar cirka 10 000 kronor men är en värdefull investering, eftersom många köpare föredrar att se dokumentet innan köpet. En mäklare talar om för dig vad som är lönsamt att renovera i lägenheten medans en besiktningsman se över bostadens status samt att inga fel i systemen förekommer. Detta medför att priset kan omförhandlas till antingen det positiva eller det negativa, beroende på vad som hittas i lägenheten. Du bör informera din mäklare om att du vill få din bostad besiktigad. En besiktningsman kan du hitta på SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund).
Fördelar och nackdelar med en besiktning innan lägenhetsköpet
Finns det nackdelar med en besiktning, kanske du undrar. Inte om man ser till det praktiska, eftersom du garanteras ett säkrare köp. Dock kan annat inträffa som stör själva husköpet.
Fördelar:
- Du kan dra dig ur köpet innan kontrakt skrivs
- Du kan ställa säljaren mot väggen och be denne rätta till det dolda felet
- En förhandling om priset är också möjlig vid eventuella fel
Nackdelar:
- En säljare kan välja att vända sig till en annan köpare
- En besiktning kan ta tid
- En alltför tidig besiktning kan innebära utslängda pengar om du inte vinner budgivningen
Undersökningsplikt av köparen
Visst är det mycket som ligger på säljarens ansvar, men som köpare har du en undersökningsplikt. Det innebär att ditt ansvar att kolla upp eventuella dolda fel väger tyngre än att få upplysningar från säljaren. Därför bör du antingen anlita en besiktningsman innan köpet eller fråga säljaren om denne har ett sådant dokument. Många säljare väljer att ta på sig denna uppgift för att underlätta för köparen men det är inget tvång.
Ditt pris påverkas av utbud och efterfrågan
Historiskt sett har folk fått bäst betalt när utbudet är som lägst – juli och januari månad. Ett lägre utbud ger således bättre betalt men det är också svårare att hitta köpare vid denna tidpunkt.
Efterfrågan på mindre lägenheter brukar logiskt nog vara precis innan universiteten sätter igång – i augusti och september. Eftersom det har varit en brist på bostäder så kan många köpare bli lite desperata och vilja köpa en lägenhet snabbt vid dessa tidpunkter och då kan priserna stiga ännu mer. Mycket har också att göra med om du säljer/köper i ett billigt respektive ett dyrt område. I dyrare områden är det mer lönsamt att göra större renoveringar medan du sällan får tillbaka alla pengar från en renovering i ett oattraktivt område.
Sammanfattningsvis kan vi säga att du bör göra din lägenhet så fin som möjligt för att öka värdet. Dock finns det även andra småfaktorer som kan ge dig en högre vinst. Det gäller till exempel att ha koll på marknaden samtidigt.
Lycka till!
Läs mer: Renovera ditt hus – och öka värdet